新房卖不动，二手房疯涨，是倒挂吗

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最近大家总说新房没人买，其实不是没人想买，是不少人把钱花在了二手房上，2024年前九个月新房卖得确实不怎么样，面积跌了两成多，但同期二手房成交涨了快三成，加一块看，总买卖量没怎么往下掉，人还是想买房，只是换了个地方买。

以前大家抢着买新房，现在二手房越来越多人看中了，2021年的时候二手房还不到新房交易量的两成，到2024年快赶上一半了，明年说不定就超过去了，这事儿不是一下子冒出来的，有三个原因，一是新房限价放开后，开发商拼命加配置，得房率越来越高，买家心里想着再等等能买到更好的，二是有些房企出问题，房子交不了，大家怕踩坑，干脆转头买现成的，三是城市发展成熟了，年轻人买房更看重地方好不好，而不是房子新不新，核心地段的二手房自然就抢手了。

新房价格看着还在涨，其实是少数高端盘撑着，一线城市的均价被抬高了，三四线城市反而在往下掉，二手房已经连着跌了四十一个月，最近挂牌量开始往下走，七月开始全国百城新增挂牌房源少了，八月一线城市还少了两千套，最着急卖房的已经出手了，市场慢慢安静下来，价格还会压，但不会像之前那样猛跌。

库存也有变化，新房总库存从最高点降下来了，现在大概十三亿多平方米，每月能消化两千万平米，开发商也不像以前那样猛干了，预计2025年开工量只有六亿平米，比2021年的十八亿少了一半多，竣工量也降到五亿，他们不怎么赌地皮了，开始慢慢算着账做存量，二手房这边，挂牌高峰过去了，但价格还没稳住，好地段的房子卖得紧，偏一点的地方挂的又太多，供需对不上，还在继续。

拿日本和韩国来说，他们新房占比降到一半以下的时候，市场就慢慢稳住了，中国现在也走到这一步了，不过咱们有点不一样，二手房不光是住人的地方，还连着学区、户口这些实实在在的东西，价格就容易大起大落，调整起来也更猛，这不只是买卖房子的事，是资源怎么分的问题。

时间点也很关键，数据都是2024年1月到9月的，预测2025年二手房会超过新房，研究团队是宋雪涛和张馨月，出自《雪涛宏观笔记》，虽然没写发布时间，但内容挺实在，最近政策也在动，2025年10月好多地方取消了认房认贷，就是在看市场怎么反应，二手房价格到底能不能稳住，现在正试着看，数据和政策在悄悄对上，结果还没出来。

房子还是那套房子，只是大家买房的办法不一样了，新房不是非买不可，二手房也不再是亏本货，市场在重新排顺序，谁先买谁后买，全在变，有人等着新房降价，有人趁机捡个便宜，钱没少，只是换个地方花。